北京提出老舊小區改造要推廣“勁松模式”與“首開經驗”

日前，北京市委全面深化改革委員會召開會議，審議了《北京市老舊小區改造工作改革方案》，提出老舊小區改造是“民生改善綜合體”，應細化改造內容和標準，加快審批速度；推廣“勁松模式”“首開經驗”；引入專業化物業服務工作機制，健全物業費收繳使用制度。

“勁松模式”指北京朝陽區勁松北社區老舊小區改造的成功范式；“首開經驗”指首開集團在老舊小區改造、物業服務升級方面提供的經驗。

勁松模式：指北京朝陽區勁松北社區老舊小區改造的成功范式。該社區始建于1978年，總建筑面積19.4萬平方米。小區年代久遠，存在若配套服務項目不全、設施老化以及專業物業管理缺乏等問題，整體居住環境不再滿足住戶期望，居民希望引入專業物業服務并為老樓加裝電梯。

通過區級統籌，街鄉主導，社區協調，居民議事，企業運作，五方聯動推進老舊小區的改造更新工作;

“先嘗后買”，企業提供為期四個月免費服務，讓居民在感受到生活品質提升基礎上逐步接受物業服務付費理念。

勁松模式五方聯動概念圖

首開經驗：指首開集團在老舊小區改造、物業服務升級方面提供的經驗，是國有企業參與老舊小區改造的典型模式。具體包括完善物業管理，實行"先嘗后買”和”持續更新”，根據居民提出新的合理化建議持續開展微改造，并注重物業服務前置，著眼建立長效機制，將"硬設施”與”軟服務"結合。

光大證券認為老舊小區存在基礎設施差、缺乏專業物業管理等問題，無法滿足居民日常生活的需求。根據“勁松模式”和“首開經驗”，老舊小區改造必須充分發揮物業服務前置作用，在解決居民訴求、改造方案出臺和實施、部分資金投入、后期維護和持續運營等方面，物業服務企業均扮演核心角色。

舊改是物業服務企業存量拓展途徑之一，政府支持力度較強

國務院指出到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務；根據住建部摸排，全國2000年以前建成的老舊小區近17萬個、涉及居民上億人、超4200萬戶、建面約40億平。國家多部門明確提出支持老舊小區引入市場化物業服務。

光大證券認為，老舊小區改造催生三大業務：基礎物業管理服務、空間運營服務、其他社區增值服務。

1) 基礎物業管理服務：包括傳統四保:保安、保潔、保綠、保修。根據首開經驗與勁松模式，居民對于老舊小區改造的訴求之一是引入專業物業服務。對社區資產(包括公共設施和個人住宅)進行專業維護，從而達到社區資產保值增值的目的。同意繳納物業管理費，引入專業物業服務企業，是居民對于美好生活和優質服務需求的反映，按照摸排測算，老舊小區改造催生的物業管理市場體量可觀。

2)空間運營服務：如停車管理服務，智能安防監控、智慧小區管理平臺、電梯服務、社區廣告業務等。物業服務企業在老舊小區改造中憑借資源整合優勢和成本易管控優勢發展空間運營業務，物業服務企業在前期提供舊改小區空間安全管理、綠化環境改造、適老化改造、智慧化改造等;后期物業服務企業配合居民需求，制定針對性服務方案和維護方案，真正滿足業主需求，改善生活環境，謀求長效穩健管理。

3) 其他社區增值服務：物業服務企業可以憑借"貼合社區，響應迅速”的特點在舊改小區中開拓養老托幼、醫療助餐等一系列"軟件"服務。物業服務企業通過摸查舊改小區老年人的信息和需求，建立集日間照料和居家養老為一體的社區養老驛站;可聯合社區人員成立社區托育中心，面向有需求的業主，提供全方位育兒咨詢、早教課。日托半日托，親子活動等;物業還可以提供社區家政服務生活純凈水供應等延伸服務，增設一系列機構與設施，包括醫療機構、社區便利機構、餐飲機構、智能快件存儲柜等，提升為業主服務效能。

老舊小區改造的加速推進，提高物業服務企業的滲透率，擴大物業管理行業市場空間。

物業服務企業在提升全社會就業水平，提高勞動報酬率在初次分配中的比重中作用凸顯，并在疫情常態化防控/社區養老托幼/智慧社區建設/老舊小區改造等方面具有較高參與度，“優質優價”利于拓展行業整體發展空間。